KENTSEL DÖNÜŞÜM İÇİN KAT İRTİFAKININ SAĞLANMASI
İstanbul için dairesini veya binasını kentsel dönüşüm kapsamına sokmak isteyenler için öncelikle yapılması gereken kat irtifakının sağlanmasıdır. Kentsel dönüşüm projelerinde kat mülkiyeti ve kat irtifakı konuları önemli bir yer tutar. Kat irtifakı, bina inşası tamamlanmadan önce, henüz dairelerin tapu devir işlemlerinin gerçekleşmediği bir süreçte, inşa edilecek binanın kat planlarına uygun olarak dairelere ilişkin yapılmış olan bir tapu kaydıdır. Yeni bir binanın inşası veya mevcut binanın dönüşümü sırasında, daire sahipleri arasındaki paylaşım, tapu kayıtlarının düzenlenmesi ve mülkiyet haklarının belirlenmesi amacıyla kat irtifakı yapılması gerekebilir.
Ancak her durum farklı olduğundan, kentsel dönüşüm süreçlerinde hangi adımların atılması gerektiği yasal düzenlemelere ve projenin koşullarına bağlı olabilir. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde hangi adımların izlenmesi gerektiği konusunda uzman bir gayrimenkul avukatı ile sürecin tamamlanması gereklidir. Bu uzmanlar, yerel yasal düzenlemelere uygun olarak kat irtifakı veya diğer tapu işlemlerini gerçekleştirmeniz konusunda size rehberlik edebilirler.
Eğer bu süreçte eksikler giderilmez veya kat irtifakında hatalar yapılır ise ileride farklı sorunlar doğurabilir. Örneğin arsa paylarının farklı düzenlenmesi ile haksız uygulamalara maruz kalınabilir. Bunun sonuncunda ise tekrardan arsa payının düzeltilmesi dava açılarak haksızlıkların giderilmesi gerelidir.
“634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat irtifakına konu olan ana yapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise kat mülkiyetine geçildiği tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulacağı; arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantısız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi, manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.”
Titizlikle yürütülmesi gereken işbu süreçlerde eksik bilgilendirme ve yanlış yönlendirmeler sonucu birçok hak kaybı yaşanmaktadır. Özellikle belirtmek gerekir ki kat irtifakının sağlanmasında sağlanan sorunlar ileride tapu düzeltme davası açılmasına sebebiyet verecektir. Bu nedenle daha önceden titizlik ile önlem alıp işbu süreci gayrimenkul avukatları ile yürütmek gerekecektir.