Kentsel Dönüşüm: Hukuki Süreç
Kentsel Dönüşüm: Hukuki Perspektif
Kentsel dönüşüm davalarını değerlendirmek için öncelikle kentsel dönüşüm kanunu ve Danıştay'ın bu konudaki kararlarına genel bir bakış yapmak gerekir. Ülkemizde planlama faaliyetlerini düzenleyen temel yasa, 3194 sayılı İmar Kanunu'dur. İmar Kanunu, plansız yapılaşmaya karşı koruyucu bir işleve sahip olup, maliklerin rızası olmaksızın binalı ve binasız arazileri düzenleyebilme yetkisini içermektedir. Bu düzenleme, plansız yapılaşmanın önlenmesinde etkili bir araç olarak kullanılmaktadır.
Gecekondu tabiriyle sıkça karşılaşılan plansız yapılaşma sorunu, 775 sayılı Gecekondu Kanunu ile hukuk sistemimize girmiştir. Kentsel dönüşüm hukuku ile birlikte ortaya çıkan yeni dönemde, doğrudan kentsel dönüşümü düzenleyen kanunlar da yürürlüğe girmiştir. Bu kapsamda, 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Hakkındaki Kanun, tarihi eserlerin ve kültürel varlıkların yerel yönetimlerce yenilenmesine olanak tanımaktadır.
Yenileme projeleri, bölgenin gelişimine uygun olarak inşa ve restorasyon çalışmalarını başlatarak bölgedeki konut, kültürel, ticari ve sosyal alanları geliştirmeye katkı sağlar. Bu projeler, belediyelerde belediye meclis üyelerinin çoğunluğunun kararı ile, il özel idarelerinde ise il genel meclisi tarafından belirlenir. En son onay veya ret işlemi ise Bakanlar Kurulu'na aittir.
Son dönemde yürürlüğe giren Belediye Kanunu'nun 73. maddesi, belediyelere kentsel dönüşüm uygulamaları yapma yetkisi tanımıştır. Bu sayede kentsel dönüşüm, büyükşehir belediyelerinden, ilçe belediyelerine ve nüfusu 50.000'in üzerinde olan belediyelere hak olarak verilmiştir.
Kentsel dönüşümün uygulama şartlarına bakıldığında, bir yerin kentsel dönüşüm ve gelişim alanı olarak ilan edilebilmesi için belediye sınırları içinde olması ve en az 50.000 metrekare büyüklüğünde olması gerekmektedir. Ancak bu koşul, özellikle büyük alanlarda projelerin uygulanmasında zorluklar doğurabilir. Bu nedenle, alan büyüklüğü şartı özellikle konut, sanayi ve sosyal alanların oluşturulması veya deprem riskini ortadan kaldırmaya yönelik projelerde geçerli olacaktır.
Belediye Kanunu'nda belirtilen kentsel dönüşüm hedefleri arasında eskiyen şehir bölgelerinin yeniden inşa ve restore edilmesi, konut, ticaret ve sanayi alanlarının oluşturulması, teknoloji parklarının ve sosyal alanların oluşturulması, deprem riskine karşı önlem alınması ve kentin tarihi ve kültürel dokusunun korunması bulunmaktadır.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli alanlarda bulunan yapıları veya risk taşıyan yapıları tespit ederek değerlendirmeye alır. Bu süreçte risk tespiti sözleşmesi yapılır ve bu masraflar genellikle malik tarafından karşılanır.
Ayrıca, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin geçici 6. maddesi, kentsel dönüşüm projelerine ruhsat alan inşaat firmalarına ek emsal hakkı kullanma olanağı tanımaktadır.
Bu bağlamda, kentsel dönüşümün hukuki boyutu, mevcut yasal düzenlemeler ve yerel yönetimlerin yetkileri ile şekillenmektedir. Her ne kadar kentsel dönüşümün amacı genellikle kentlerin güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir şekilde gelişimini sağlamak olsa da, bu süreçte karşılaşılan hukuki zorluklar ve düzenlemelerin etkin bir şekilde uygulanması gerekliliği dikkate alınmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Davaları ve Hukuki Süreç
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun, yaşanması güvenli olmayan binaları ve alanları yenileme ve iyileştirme amacını taşıyan bir mevzuat olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu kanuna dayanarak çıkarılan yönetmelik ise uygulama esaslarını belirlemektedir. Riskli alanların ve yapıların tespiti için belirlenen bu kanun, yapı maliklerinin veya kanuni temsilcilerinin itiraz haklarını da içermektedir. Özellikle vurgulanması gereken bir husus, daire sahipleri ve maliklerin kentsel dönüşüm raporu tespiti nedeniyle ortaya çıkan risklere karşı itiraz haklarıdır.
Kentsel dönüşüm kiracı hakları açısından, kiracılar, rehin sahipleri veya ipotek sahiplerinin riskli yapı tespitine karşı itiraz hakları bulunmamaktadır. Ancak, hak sahiplerinin itiraz edebileceği temel konu, risk tespitinin kendisi olup, risk tespit raporunun içeriği genellikle görülemez. Mevcut kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde ilgili taraflar, tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki İl Müdürlüğü'ne dilekçe ile birlikte itiraz etme ve kentsel dönüşüm davası açma hakkına sahiptir.
Risk tespit raporuna karşı iptal davası açılması da önemli bir konudur. 6306 sayılı kanun, afet riski amaçlı kentsel dönüşüm davaları için genel dava açma süresinden ayrılarak, özel bir düzenleme ile 30 günlük bir dava açma süresi öngörmektedir.
İptal için kentsel dönüşüm davası açıldıktan, dava incelendikten ve nihai karar verildikten sonra kentsel dönüşüm dava sonuçları ortaya çıkacaktır. Kentsel dönüşüm mevzuatına göre yıkılacak olan binaların tespiti yalnızca devlet eliyle değil, öncelikle yapı malikleri ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurumlar tarafından da gerçekleştirilmektedir. Riskli alan kararlarına karşı açılabilen iptal davaları, kentsel dönüşüme karşı açılan davalar arasında yer almaktadır.
Kentsel Dönüşüm Davaları ve Hukuki Boyutları
Kentsel dönüşüm avukatları ve davaları konusunda ele alınacak ilk dava türü, arsa payı düzeltilmesi davasıdır. Bu dava, kentsel dönüşüm sürecinde bir arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkının bağımsız bölümlere tahsis edilmesini içerir. 6306 sayılı kanuna göre, arsa payları üzerinde alınacak kararlarda 3/2 çoğunluk kavramı önemlidir. Mali sahiplerin arsa paylarına ilişkin doğru bir tespiti, mülkiyet oranlarını temsil ettiği için büyük önem taşır. Anayasa Mahkemesi, kentsel dönüşümü mülkiyet hakları kapsamında değerlendirerek, arsa paylarının bu hakların bir yansıması olduğunu vurgulamıştır.
Kentsel dönüşüm avukatları ve davaları alanında diğer bir önemli konu da kentsel dönüşüm azınlık haklarıdır. 6306 sayılı kanuna göre, riskli alanlarda uygulama yapılacak bölgelerde maliklerin öncelikle değerlendirme yapması gerekmektedir. Ancak 2/3 oranında uzlaşma sağlanamaması durumunda devreye kamulaştırma ve yeniden yapılandırma yetkisi devlet tarafından kullanılır. Kentsel dönüşümde 1/3 azınlık hissedarlarının payının satılması durumu da değerlendirilmiştir ve Anayasa Mahkemesi, bu durumu anayasaya aykırı bulmamıştır. Dolayısıyla, 1/3 azınlık hissedarlarının bağımsız bölümlerine ilişkin değer tespitlerine karşı iptal davası açma hakları bulunmaktadır.
Riskli alanlarda yapılacak projelerle ilgili yıkım kararına karşı dava hakkı da maliklere tanınan bir başka hak türüdür. Yıkım kararı alındıktan sonra 30 günlük iptal davası açma süreci başlar ve Anayasa Mahkemesi'nin kararı sonrası yürütmenin durdurulması kararı alınabilir. Kamulaştırma söz konusu olduğunda ise, bu karara karşı açılacak davalara ek olarak imar planının iptali için dava açılabilir. Kamulaştırma kararları, genellikle taşınmazın bulunduğu bölgede uygulanacak imar planına bağlı olduğundan, bu iki dava birbirini tamamlayan nitelikte olabilir.
Diğer bir seçenek ise yeni rezerv yapı alanlarının belirlenerek deprem riski taşıyan bölgelerde yaşayanların bu alanlara yerleştirilmesi ve eski bölgelerdeki güvenlik risklerinin bertaraf edilmesidir. Bu süreç, Maliye Bakanlığı'nın görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen rezerv yapı alanları üzerinden gerçekleşir. Bu kararlara karşı açılacak iptal ve yargı davaları, genel düzenleyici işlemler olduğu için Danıştay'a götürülmelidir. Kentsel dönüşümün devlet ve yargı desteğiyle desteklenen bir kavram olduğu göz önüne alındığında, bu süreçte yaşanan mağduriyetlerin en aza indirilmesi önemlidir.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi: Yeniden İnşa Sürecinde Hukuki Güvence
Riskli yapıların yıkılması sonucu, maliklerin genellikle yapıyı yeniden inşa etme kararı alması kentsel dönüşüm sürecinde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu aşamada, kentsel dönüşümün tamamlanabilmesi için oybirliği sağlanmış olsa da, bir müteahhit seçimi ve bu müteahhit ile yapılacak olan kentsel dönüşüm sözleşmesi büyük önem taşır. Bu sözleşme, uzman bir kentsel dönüşüm avukatı eşliğinde hazırlanmalı ve herhangi bir olumsuz durumda kentsel dönüşüm davalarında destek alacak bir avukatın rehberliğinde yargı yoluna başvurulmalıdır.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, müteahhit ve malikler arasındaki ilişkiyi ve taahhütleri düzenleyen bir belgedir. Bu sözleşme, projenin tüm aşamalarını kapsayacak şekilde detaylı bir şekilde hazırlanmalıdır. İşte bu noktada, bir kentsel dönüşüm avukatının deneyimi ve uzmanlığı, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini korumak adına kritik öneme sahiptir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi genellikle şu unsurları içermelidir:
-
1- Projenin Kapsamı ve Tanımı: Sözleşmede, yapılacak inşaatın detaylı bir tanımı ve projenin kapsamı net bir şekilde belirtilmelidir.
-
2- Mali Koşullar ve Ödeme Şartları: Müteahhitin alacağı ücret, ödeme planı, ek maliyetler, gecikme durumlarına ilişkin hükümler gibi mali koşullar sözleşmede yer almalıdır.
-
3- İnşaatın Süresi ve Takvimi: Projenin başlangıç ve bitiş tarihleri, aşamalar halindeki ilerleme takvimi gibi süreçlere dair detaylar açıkça belirtilmelidir.
-
4- Değişiklik ve Ekler: Sözleşmede, tarafların yazılı olarak onay vermediği sürece herhangi bir değişiklik veya eklemenin geçerli olmayacağını belirten bir madde bulunmalıdır.
-
5- İş Güvenliği ve İş Sağlığı: Müteahhitin iş güvenliği ve iş sağlığı standartlarına uyması gerektiğini belirten hükümler içermelidir.
-
6- Garanti ve Sorumluluklar: Müteahhitin, inşa edilen yapıdaki kusurlara karşı vereceği garanti süresi ve sorumlulukları net bir şekilde tanımlanmalıdır.
-
7- İptal ve Fesih Koşulları: Taraflar arasında herhangi bir anlaşmazlık durumunda veya sözleşmenin iptali gerektiğinde uygulanacak prosedürler açıkça belirtilmelidir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, tarafların haklarını koruyan, sürecin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesini sağlayan önemli bir belgedir. Bu nedenle, her iki tarafın da çıkarlarını gözetmek amacıyla uzman bir hukuk profesyonelinin rehberliğinde hazırlanmalıdır.
Kentsel dönüşüm kira yardımı, kira yardımı almak isteyen kiracı ve mülk sahipleri için kentsel dönüşüm sürecinde sunulan devlet desteklerinden biridir. Kentsel dönüşüme dahil olan ve risk raporu doğrultusunda onaylanan kiracılar ile mülk sahipleri, kira yardımı alabilmek amacıyla kira yardımı başvuru dilekçesi doldurmakla sorumludur. Başvuru dilekçesine ek olarak, kira yardımı için gereken temel belgeler sunulmalıdır. Kentsel dönüşüm hibe ve kira destek oranları her yıl değişiklik gösterdiğinden, başvuranlar bu oranlar doğrultusunda yardımlarını alabilirler.
Kentsel dönüşüm kira yardımları gelir vergisine tabi değildir. Ayrıca, kentsel dönüşüm sürecinde tapu harcı muafiyeti bulunmaktadır. Kentsel dönüşüm kapsamında sunulan taşınma yardımı ve taşınma bedelleri de, kentsel dönüşüm mağdurlarına yönelik sağlanan diğer avantajlar arasında yer almaktadır.
Kentsel dönüşüm sürecinde kira yardımı alabilmek için izlenmesi gereken temel adımlar şunlardır:
-
1- Kira yardımı başvuru dilekçesinin doldurulması,
-
2- Başvuru dilekçesine gerekli belgelerin eklenmesi,
-
3- Kira yardımı başvurusunun ilgili kurumlara teslim edilmesi.
Bu süreçte, kentsel dönüşüm mağdurlarının haklarını korumak ve başvuru sürecini etkili bir şekilde yönetmek için uzman bir kentsel dönüşüm avukatından destek almak önemlidir.
Kentsel dönüşüm uygulamaları, geniş yetkilere sahip olan idarenin müdahaleleriyle gerçekleşmektedir, bu da belirli usul kuralları ve hukuki bilgi gereksinimini ortaya çıkarmaktadır. Kamu kuruluşlarının yürüttüğü işlemler, genellikle idari yargının kapsamına girmektedir, bu da taşınmaz mallara ilişkin yıkım, tahsis, kamulaştırma ve iskan gibi mevzuatın uzmanlık gerektiren bir şekilde uygulanmasını zorunlu kılmaktadır. Bu noktada, gayrimenkul ve kentsel dönüşüm konusunda uzmanlaşmış avukatlar büyük bir önem taşımaktadır. Kentsel dönüşüm hukuk büroları aracılığıyla, uzman avukatlar eşliğinde sürecin başından sonuna değerlendirilmesi ve izlenmesi gereken bir süreçtir.
Kentsel dönüşüm, ülkemiz için önemli bir zorunluluk haline gelmiştir, özellikle deprem bölgesinde yaşadığımız göz önüne alındığında. Bu nedenle, insanlar sağlıklı yapılar içinde yaşamak, çarpık kentleşmeyi önlemek ve estetik bir kentte yaşamak istemektedirler. Ancak, hızlı bir yargılama süreci söz konusu olduğunda, vatandaş haklarını koruma amacıyla geliştirilen kentsel dönüşüm uygulamalarında hukuk dışı durumlar ortaya çıkabilmektedir. Bu durumda, mahkemeye kanıtların sunulması ve ilgili sürelerin takip edilmesinde uzman kentsel dönüşüm avukatları önemli bir rol oynamaktadır. Kentsel dönüşüm süreçlerinin etkili bir şekilde işlemesini sağlamak ve vatandaşların en az zararla bu süreçten geçmelerine yardımcı olmak için kentsel dönüşüm avukatları veya danışmanları ile görüşmek ve yardım almak oldukça önemlidir.