Kentsel Dönüşüm Süreci
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, kamu girişimi ya da yardımlarıyla eskimiş, hasar görmüş yahut kullanışa ve barınmaya uygun olmayan yapıların iyileştirilmesi, korunması, ya da daha iyi barınma, çalışma ve dinlenme koşullarının sağlanabilmesi amacıyla yeniden inşa edilerek yapıların tümünü ya da bir bölümünü, günün değişen koşullarına daha uyarlamak anlamına gelmektedir. Başka bir deyişle kentsel dönüşüm, çarpık şehirleşmenin yol açtığı sorunların çözümüne yönelik devlet katkılı yenileme ve geliştirme projeleridir. Her kentsel dönüşüm süreci kendine özgü eylemler bütünüdür. Bu süreçte yer alan eylemler planlı ve çok aktörlüdür. Bu nedenle her kentsel dönüşüm projesinin kendine has süreçleri olmakta olup bu konuda daha ayrıntılı ve doğru bilgi alabilmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm ve Yol Açacağı Sorunlar
Kamuya duyurulan "Kentsel Dönüşüm Projesi" olarak bilinen 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun," 31 Mayıs 2012 tarihinde Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu kanunun temel amacı; afet riski taşıyan bölgelerde ve bu bölgelerde yer alan riskli yapıların bulunduğu arazi ve arsaları, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturacak şekilde iyileştirmek, tasfiye etmek ve yenilemek için usul ve esasları belirlemektir. Bu düzenleme, özellikle İstanbul gibi deprem riski yüksek bölgelerde gerekli önlemleri almak ve zarar görmüş binaları yıkarak yeniden inşa etmek amacıyla yapılmıştır. Ülkenin acil ihtiyacı olan bu konuda yapılan yasal düzenlemeyi takdir etmek önemlidir. Ancak, yasada detaylı düzenlemeler yapılmış olsa da, birçok konuda belirsizlik ve eksiklik bulunmaktadır. Bu nedenle, yasanın uygulanması sırasında önemli sorunlar ortaya çıkabilir ve büyük sıkıntılara neden olabilir.
6306 sayılı kanunda, yasanın karakterini belirleyen iki ana tanım bulunmaktadır: riskli alan ve riskli yapı. Bu iki tanım çerçevesinde yasa şekillenmiştir. Ayrıca, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'na geniş yetkiler tanınmış ve yasa, diğer yasalara göre üstün bir güce sahipmiş gibi bir izlenim uyandırmaktadır.
Riskli alan, zemin yapısı veya yapılaşma nedeniyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü alınarak belirlenen ve Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan bir alandır. Riskli yapı ise ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıyan yapıdır ve ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilir.
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılacaktır. Bakanlık, uzmanlık sahibi firmalar aracılığıyla, Yapı Denetim Şirketleri, Yeminli Teknik Bürolar, Gayrimenkul Değerleme yapan şirketler gibi, bu işleri yaptırılacaktır. Riskli yapı tespiti için yapı malikleri tarafından masraflar karşılanacak ve malikler, bu tespiti kendileri yaptırabileceği gibi, Bakanlık veya belediyelerden talep edilebilecektir. Yapılan tespitlere karşı malikler, onbeş gün içinde itiraz edebilecek ve Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyetler, yapılan itirazları inceleyip karara bağlanacaktır.
Bir yapının riskli yapı statüsüne geçirilebilmesi için, bu konuda rapor verecek olan firmaların belirleyeceği sonuçlar önemlidir. Bu karar, yapı malikleri için büyük bir öneme sahiptir, çünkü bir yapının riskli yapı olarak kabul edilmesi ciddi sonuçlar doğurabilir. Riskli yapı statüsüne sahip olan binaların tapu kayıtlarına şerh konulacak ve hatta daha ileri aşamada, riskli alanlardaki ve yapıdaki hizmetlerin durdurulması mümkün olabilecektir.
Tahliye ve Yıkım Süreci
Bir yapının riskli yapı statüsü kazanması, yasalara göre tahliye ve yıkımını zorunlu kılar. Riskli yapıların yıkımı için öncelikle maliklerle anlaşma yoluna gidilmesi tercih edilir. Hatta bu amaçla, oturanlara kira yardımı gibi destekler sağlanabilir. Ancak riskli yapıların malikler tarafından yıktırılmaması durumunda, idari makamlar tarafından yapılan tebligatlar ile belirlenen süre zarfında yıkım gerçekleştirilir. Bu süre zarfında yapı sahipleri itiraz etme hakkına sahiptir. Ancak, yapılan itirazlar Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenir ve karara bağlanır.
Riskli yapılar yıkıldığında, arsa tapu kütüğünde maliklerin payları oranında tescil edilir. Bu oluşan parsellerin değerlendirilmesi, üzerine yeni bina yapılması, parsellerin birleştirilmesi gibi işlemler, üçte iki çoğunlukla paydaşlar tarafından kararlaştırılabilir. Bu karara uymayan paydaşların arsa payları, Bakanlık tarafından rayiç değeri tespit edilerek anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma yöntemiyle satılabilir veya Bakanlıkça uygun görülen durumlarda TOKİ'ye veya belediyelere devredilebilir.
Mevcut hukuki duruma göre, riskli bir yapının yıkılması veya yeniden yapılması için maliklerinin oybirliği gerekirken, yeni yasa ile üçte iki çoğunluk yeterli olacaktır. Bu değişiklik, azınlıkta kalan bir malikin direnci nedeniyle diğer maliklerin zarar görmesini önler.
Yapının yıkılmasından sonra otuz gün içinde üçte iki çoğunlukla anlaşma sağlanamaması durumunda, Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından acele kamulaştırma süreci başlatılabilir.
Bu kanunun getirdiği düzenlemelere karşı yapı malikleri, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemelerinde dava açabilir. Ancak mahkemeler, bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar veremez. Bu durum, yasanın getirdiği önemli bir hata olarak değerlendirilebilir. Örneğin, yıkım kararına karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulması talep edilemeyecek, daha sonra mahkemece verilebilecek yıkımın iptali kararı, bina yıkıldığı için hükümsüz kalacaktır.
Yasaya göre, riskli yapılarla ilgili işlemleri engelleyenlere karşı ceza davası açılabilecektir.
Bu kanun kapsamında gerçekleştirilen işlemlerde noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler tahsil edilmeyecektir. Ayrıca, yıkılan binaların yerine yeni yapı yapılırken yapı sahiplerine kredi desteği sağlanabilir. Bu kanunun uygulanmasına ilişkin işlemler için adrese dayalı nüfus kayıt sistemi üzerinden yapılan tebligat, muhataplarına yapılmış sayılacaktır.
Bu kanuna göre Bakanlık veya TOKİ tarafından yapılacak planlar, 3194 sayılı İmar Kanunundaki kısıtlamalara tabi olmayacaktır. Ayrıca, bu kanunun uygulanması sırasında diğer kanunların getirdiği kısıtlamalar da uygulanmayacaktır.
Sonuç olarak, riskli alanlar ve yapılar konusunda kamusal koruma olanağı bulunmamaktadır. Bakanlık, TOKİ ve belediyeler, riskli alanlar ve yapıların yıkılması ve yeniden yapılması konusunda neredeyse hiçbir kısıtlamaya tabi olmayacaktır. Bu durum, anayasal mülkiyet hakkı ve diğer kamusal hak ve yararların yasanın oluşturulması sürecinde yeterince dikkate alınmadığını göstermektedir. Bu nedenle, yasanın uygulanması sırasında birçok sorunun yaşanabileceği değerlendirilmektedir.